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VERMIETER TELEGRAMM v. 23.08.2018

Übertragung der Renovierung unrenoviert übergebener Mietwohnungen auf Mieter ist unwirksam

 
Liebe Leser,
die Übertragung von Schönheitsreparaturen einer unrenoviert übergebenen Mietwohnung auf den Mieter ist unwirksam, wenn der Mieter und der Vormieter eine Renovierungsvereinbarung getroffen haben. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im August 2018 klar.
Dem Rechtsstreit lag ein Streit zwischen einem Vermieter und seinem Mieter über die Pflicht des Mieters die Mietwohnung zu renovieren, zu Grunde. Der Mieter hatte die Wohnung von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 angemietet. Die Wohnung war ihm bei Mietbeginn in unrenoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren des Vormieters übergeben worden. Laut Formularmietvertrag sollte der Mieter zukünftig die Renovierung vornehmen. Bei Ende des Mietverhältnisses führte der Mieter zwar die Schönheitsreparaturen durch, dem Vermieter genügte das jedoch nicht. Der Vermieter beauftragte später einen Malerbetrieb für 799,89 € zu weiteren Arbeiten und verlangte vom Mieter Schadensersatz wegen mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen. Der Mieter war der Ansicht, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Mietwohnung Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, rechtswidrig und unwirksam ist. Allerdings hatten der Mieter und der Vormieter bei Einzug eine „Renovierungsvereinbarung" geschlossen, wonach sich der Mieter zur Übernahme der Renovierungsarbeiten des Vormieters bereit erklärt hatte.
Der BGH entschied zu Gunsten des Mieters, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, rechtswidrig und deshalb unwirksam ist. Das gilt auch dann, wenn ein Mieter sich gegenüber einem Vormieter verpflichtet hat, die Mietwohnung zu renovieren.
Die formularvertragliche Übertragung von Schönheitsreparaturen auf einen Mieter entsprechend der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Mietwohnung, ohne angemessenen Ausgleich durch den Vermieter, für dessen Mieter nicht verbindlich. Denn der Mieter müsste ohne nachvollziehbaren Grund sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigen.

Laut BGH gilt dieser Grundsatz auch im entschiedenen Rechtsstreit, obwohl der Mieter sich sogar gegenüber dem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hatte. Denn der Vermieter war durch die Vereinbarung nicht so gestellt worden, als hätte er dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung übergeben. Nach der Grundregelung des § 535 BGB ist es gesetzliche Pflicht eines Vermieters vermietete Räume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Verpflichtung entfiel auch durch die Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter nicht (BGH, Urteil v. 22.08.18, Az. VIII ZR 277/16).
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Immobilien-Telegramm
                                                                                        vom 22.05.2018
 
 
 

Erhöhen Sie die Miete

 
Liebe Leser,
denken Sie regelmäßig an Mieterhöhungen. Am einfachsten können Sie eine Mieterhöhung natürlich durchsetzen, wenn Sie im Mietvertrag eine Index- oder Staffelmiete vereinbart haben. Andernfalls kommt zunächst eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für Sie in Betracht:
Die Mieterhöhung begründen Sie durch
  • einen einfachen Mietspiegel oder
  • einen qualifizierten Mietspiegel oder
  • die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder
  • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder
  • mindestens 3 Vergleichsmieten.
Sie dürfen Ihre Mieterhöhung frühestens 1 Jahr nach der letzten Erhöhung geltend machen. Außerdem muss die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Dann warten Sie die Überlegungsfrist des Mieters ab Zugang des Erhöhungsschreibens bis zum Beginn des 3. Kalendermonats ab. Hat Ihr Mieter der Erhöhung nicht zugestimmt, verklagen Sie ihn auf Zustimmung.
Achtung: Die neue Miete liegt nach der Erhöhung vom Eintritt der letzten Mieterhöhung an gerechnet nicht mehr als 20 Prozent über der Miete von vor 3 Jahren (ohne Erhöhungen wegen Modernisierungen).
Sie können auch eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen durchsetzen.
Ihre Modernisierung muss folgende Voraussetzungen erfüllen:
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
In diesen Fällen können Sie die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Baukosten erhöhen.
Mit freundlichen Grüßen
Arno Schrader,
Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und WEG-Recht
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Immobilien-Telegramm
                                                                                                                                                                                    vom 15.05.2018   

       

Schönheitsreparaturen:
Dumm gelaufen - oder ist noch etwas zu retten?

 
Lieber Vermieter, liebe Verwalter,
lange galt es als Selbstverständlichkeit, dass Mieter beim Auszug renovieren müssen. Schließlich enthält nahezu jeder Mietvertrag eine Klausel, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten soll. Doch seitdem der Bundesgerichtshof seit 2004 die meisten Renovierungsklauseln überprüft und viele dieser Klauseln als unwirksam erklärt hat, sind Vermieter und Mietverwalter verunsichert. Denn leider widerspricht sich der BGH gern mal bei seinen Entscheidungen und kassiert bei früheren Entscheidungen unbeanstandete Klauseln rückwirkend ein.
Für viele Vermieter bedeutet das ein böses Erwachen, wenn sie bei einem Mieterwechsel erkennen müssen, dass der Mieter nicht wie erwartet die Mietwohnung renoviert zurückgibt.
Mieter sind bestens informiert − Sie auch?
Inzwischen hat sich natürlich auch bei den Mietern herumgesprochen, dass gute Chancen bestehen, die unangenehme Renovierungspflicht zu umgehen. Und nicht selten stehen Vermieter bei der Wohnungsübergabe einem bestens informierten Mieter gegenüber der genau weiß, dass die Renovierungsklausel in seinem Vertrag längst unwirksam ist.
Was allerdings viele Mieter nicht wissen: Es gibt genau 4 Fälle, in denen der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, auch wenn die Renovierungsklausel unwirksam ist! Erfahren Sie hier mehr dazu>>>
Meine Empfehlung: Gehen Sie ab sofort davon aus, dass jeder Mieterwechsel zu einem zähen Kampf um tausende Euro wird. Riskieren Sie nicht, dass Ihr Mieter besser informiert sind als Sie!
Deshalb unterbreite ich Ihnen heute dieses einmalige Angebot: Sichern Sie sich GRATIS den Spezial-Report "Schönheitsreparaturen" und Sie haben innerhalb von 20 Minuten einen vollständigen überblick über dieses schwierige Thema. Einfach hier klicken>>>


Mit freundlichen Grüßen,

Dr. Tobias Mahlstedt,
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
PS: Ob bei Ihren Alt-Mietverträgen jetzt noch etwas zu retten ist, hängt vom genauen Wortlaut der verwendeten Renovierungsklausel ab. Was noch viel wichtiger ist: Die aktuelle Rechtslage so zu nutzen, dass Sie in Zukunft das Optimum für sich herausholen. Und da gibt es zahlreiche Stellschrauben, wie Sie sehen werden>>>
       
 

  

 


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